Kupujesz działkę? Chcesz budować dom? Zwróć uwagę na szerokość drogi dojazdowej

Po raz pierwszy sygnał o dziwnych praktykach w rybnickim magistracie otrzymaliśmy od jednego z biur nieruchomości.

- Proszę ostrzec wszystkich, którzy kupują działki w Rybniku i chcą się budować. Jeśli nie mają możliwości wytyczenia drogi dojazdowej szerokiej na minimum 5 metrów, o pozwoleniu na budowę mogą zapomnieć. Mamy coraz więcej takich klientów, którzy pokupowali działki i nie zwrócili na to uwagi. Teraz mają kłopot, a plany budowy wymarzonego domu muszą odłożyć na bok. Co ciekawe, takiego problemu nie ma w innych starostwach – usłyszeliśmy od właścicielki jednego z biur nieruchomości.

Jak tłumaczy nam architekt – Tomasz Oszek, właściciel z Pracowni Architektury projekt44240, problem bierze się z nieprecyzyjnego i różnie interpretowanego przepisu, który reguluje szerokość drogi dojazdowej stanowiącej dostęp do drogi publicznej. Chodzi o §14 Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Zgodnie z §14 ust. 1. tego rozporządzenia, do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 m.

Natomiast §14 ust. 2. stanowi, że dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem, że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów.

- W efekcie zdarza się, że starostowie bądź prezydenci miast na prawach powiatu powyższe przepisy interpretują bardzo różnie. Zazwyczaj jednak, w przypadkach gdy Inwestor nie ma możliwości wytyczenia drogi dojazdowej , urzędnicy zgadzają się na drogę węższą, np. 4-, a nawet 3-metrową. Taka praktyka obowiązuje w Jastrzębiu-Zdroju, Żorach, powiecie rybnickim i wodzisławskim. Rzeczywiście, sytuacja inaczej wygląda w Rybniku, gdzie wydział Architektury obligatoryjnie bez względu na strukturę topograficzno-własnościową danej części miasta wymaga od Inwestora zgodnie z §14 ust. 2 rozporządzenia 5-cio metrowego dostępu do drogi publicznej – tłumaczy architekt Tomasz Oszek.

Słowa Tomasza Oszka potwierdziło nasze rozeznanie w urzędach. Starosta wodzisławski wymaga od inwestorów zapewnienia drogi dojazdowej o szerokości 5 metrów, ale dopuszcza wyjątki od tej reguły.

- Wydział Administracji Architektoniczno-Budowlanej Starostwa Powiatowego w Wodzisławiu Śl., wydając pozwolenie na budowę, dopuszcza szerokość 3 metrów w sytuacjach, w których ustanowiona jest już służebność przejazdu o szerokości minimum 3 metrów. W przypadku przystępowania do podziału Wydział informuje inwestorów o konieczności ustanawiania szerszych służebności, jednak nie zawsze istnieje taka możliwość – dowiedzieliśmy od Magdaleny Spandel z Biura Komunikacji Społecznej i Informacji Starostwa Powiatowego w Wodzisławiu Śląskim.

Podobnie sytuacja wygląda w Żorach.

- Dla określenia szerokości wydzielanych dróg dojazdowych do obiektów budowlanych i działek budowlanych mają też znaczenie ustalenia planów miejscowych. Każdą sprawę ocenia się indywidualnie, w zależności od typu zabudowy. Możliwe jest zaakceptowanie dojścia i dojazdu do nieruchomości o szerokości 4 m wśród istniejącej gęstej zabudowy. Jednak w innym przypadku dla innego typu zabudowy wymagana szerokość dostępu do drogi publicznej może być większa, ze względu na wymogi pożarowe lub ustalenia planu miejscowego – tłumaczy Adrian Lubszczyk – Kierownik Biura Promocji, Kultury i Sportu Urzędu Miasta Żory.

Elastyczne podejście do sytuacji inwestorów prezentują też urzędnicy w Jastrzębiu-Zdroju.

- Przepisy w zakresie dróg dojazdowych do nieruchomości mogą być różnie interpretowane. Przy nowych podziałach działek wydzielane są drogi o szerokości 5 metrów. Przy istniejących „starych” służebnościach o szerokości 3 metrów są one honorowane dla pojedynczych budynków mieszkalnych jednorodzinnych (jako minimalna szerokość jezdni zgodnie z warunkami technicznymi). Takie dojazdy nie są zaś możliwe dla większych założeń typu osiedle mieszkaniowe – wyjaśnia Izabela Grela – naczelnik wydziału Informacji, Promocji i Współpracy Zagranicznej Urzędu Miasta Jastrzębia-Zdroju.

Dlaczego więc ten sam zapis w Urzędzie Miasta Rybnika jest interpretowany na niekorzyść inwestorów?

Sebastian Witek – naczelnik Wydziału Architektury Urzędu Miasta Rybnika odpowiada, że owszem magistrat przy wydawaniu pozwoleń na budowę wymaga drogi dojazdowej szerokiej na minimum 5 metrów. Jednak jeszcze przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę mieszkańcy mają możliwość wystąpienia do Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii o zgodę na odstępstwo od przepisów.

- Każda ze spraw jest indywidualnie analizowana. W sytuacji niepełnienia wymagań określonych w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych (...) inwestorzy są informowani o możliwości wystąpienia z wnioskiem do Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii za pośrednictwem Prezydenta Miasta Rybnika o udzielenie zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych – informuje naczelnik.

Innymi słowy, żeby wydać zgodę na drogę dojazdową węższą niż 5 metrów, rybniccy urzędnicy wymagają „glejtu” ministerstwa.

- Z praktyki Wydziału Architektury wynika, że w wielu przypadkach Minister przychyla się do wniosku inwestorów i upoważnia Prezydenta Miasta Rybnika do udzielenia zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, wskutek czego takie zgody są wydawane – broni się Sebastian Witek.

Naczelnika nie przekonują argumenty, że inne, ościenne starostwa takiej zgody ministerstwa nie wymagają.

- Rozstrzygnięcia podejmowane przez inne organy nie mogą stanowić podstawy do wydawania decyzji administracyjnych przez Wydział Architektury – odpiera.

Na co więc powinny zwracać uwagę osoby, które przymierzają się do zakupu działek bądź wytyczenia nowych terenów pod budowę?

- Przede wszystkim, przy podziale działek i ustalaniu dostępu do drogi publicznej powinniśmy zwrócić uwagę na to, by wytyczana droga miała szerokość wymaganych 5 metrów tak, aby nie rodziło to niepotrzebnych obaw ze strony jednostki architektoniczno-budowlanej, która zatwierdza projekt i wydaje decyzję o pozwoleniu na budowę. Oczywiście jest szereg innych sposobów na rozwiązanie problemu z dostępem do drogi publicznej, ale praktycznie każdy problem projektowy jest inny i wymaga od nas odmiennego uzasadnienia sytuacji. Klientom, którzy zwracają się do nas o pomoc, zwracamy szczególną uwagę na szereg aspektów, które należy zweryfikować przed zakupem nieruchomości i jest to nie tylko już wcześniej wspomniany dostęp do drogi publicznej, ale także między innymi usytuowanie działki względem stron świata, bezpośrednie sąsiedztwo kupowanej nieruchomości, przeznaczenie terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, występowanie szkód górniczych, przebieg istniejącej infrastruktury technicznej, która mogłaby kolidować z inwestycją, dostęp do mediów, konieczność wyłączenia gruntu z produkcji rolniczej czy też kwestia wykonania odwiertów kontrolnych weryfikujących warunki geologiczne na działce - radzi Tomasz Oszek z pracowni architektury projekt44240.

Tomasz Oszek z pracowni projekt 44240